Mietrecht: Die Einigung auf ein Vertragsmuster schließt eine AGB aus!

Obwohl nicht das Kernthema unseres blogs, sondern nur „Immobilienrecht im weitesten Sinne“ betroffen ist, bewegt mich die Brisanz der Entscheidung zu diesem Exkurs. Folgendes Urteil des BGH (Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 67/09) zu einem Gebrauchtwagenkauf dürfte gerade auch für Vermieter von einigem Interesse sein:

Die Parteien des Kaufvertrages verwendeten ein fertig formuliertes Kaufvertragsmuster, dass offenbar von einem Versicherungsunternehmen allgemein zur Verfügung gestellt wurde. Darin war ein Haftungsausschluss enthalten, der grobes Verschuldens nicht ausnahm. Dies führt nach dem Gesetz (§§307, 309 Nr. 7 BGB) zwingend zur Unwirksamkeit des gesamten (!) Haftungsausschlusses, WENN es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt hätte. Dies verneinte der BGH im konkreten Fall jedoch: Die Verwendung des Mustertextes war nicht einseitig durch den Verkäufer zur Bedingung gemacht worden, sondern beide Seiten hatten sich einvernehmlich dahingehend verständigt, dieses zu verwenden.

Die Relevanz für das Mietrecht liegt auf der Hand: insbesondere private Vermieter, gleich ob es um Wohnungen oder Geschäftsräume geht, machen sich oft nicht die Mühe bzw. trauen es sich nicht zu, einen eigenen Vertrag zu entwerfen, sondern greifen angesichts der Fülle der (z.T. im Internet frei herunterladbaren) Angebote auf entsprechende Muster der verschiedenen Vereine und Verbände zurück. Die Erfahrung zeigt leider, dass solche Vertragsmuster häufig nicht „AGB-fest“ sind.

Der Rückgriff auf solche Vertragsmuster, die standartmäßige Formulierungen verwenden, fällt aber regelmäßig unter den Begriff der allgemeinen Geschäftsbedingung, wenn diese dem Mieter fertig „vorgesetzt“ werden.

Im Streitfall gibt es dann auf Seiten des Vermieters „lange Gesichter“, wenn die Gerichte den Vertrag wegen Unwirksamkeit nach den gesetzlichen Regelung zur AGB „zerschießen“ (berühmt-berüchtigt sind ja z.B. die Urteile zur Schönheitsreparatur) und die Mieter lachenden Gesichtes von dannen ziehen.

Das oben zitierte Urteil zeigt auf, worauf Vermieter achten sollten, wenn sie diese Gefahr bei der Verwndung solcher fremden Vertragsmuster umgehen wollen: den Mieter fragen, ob er mit der Verwendung eines konkreten Musters einverstanden ist, bzw. deutlich machen (am besten per Schriftverkehr!), dass man über den Mietvertrag reden kann. Werden die vorformulierten Regelungen nämlich „ernsthaft zur Disposition“ gestellt, wie die Rechtsprechung sagt, liegt eine sog. Individualvereinbarung und keine allgemeine Geschäftsbedingung vor. Eine Wirksamkeitskontrolle anhand der §§307ff BGB scheidet damit aus und der Mieter muss sich dann an den getroffenen Regelungen festhalten lassen, selbst wenn er diese unverändert lässt.

Selbstverständlich bedeutet dies, dass Änderungswünsche des Mieters auch zur Kenntnis genommen und tatsächlich verhandelt werden müssen und nicht pauschal abgelehnt werden dürfen. Sofern sich Änderungswünsche in vernünftigem Rahmen halten, steht dem auch nichts grundsätzlich im Wege. Denn dies ist immer noch besser, als wie oben beschrieben, am Ende buchstäblich mit „leeren Händen“ da zustehen.

Bei einem Mieter der unvertretbare Wünsche äußert, sollte sowieso überlegt sein, ob mit diesem nicht Streit vorprogrammiert ist und man daher besser einen anderen Interessenten sucht.

Will der Vermieter nicht verhandeln, bleibt ihm nur zu raten, vorab den Vertragstext von einem Anwalt seines Vertrauens „checken“ zu lassen. Der ist erstens auf der Höhe der Zeit, (sprich: aktuellen Rechtsprechung und Gesetzeslage) und steht Ihnen letztlich für die Wirksamkeit auch gerade. Ganz im Gegensatz zu den sonstigen (Internet-)Anbietern solcher Vertragsmuster.

 

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