Abnahme zu früh – Nicht nur wer zu spät kommt…

… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde.

Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das „gesamte Kaufobjekt“ abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht „abnahmereif“ (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

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In eigener Sache: Peter M. Bach – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht!

Der Dritte Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht im  Bunde

Die Rechtsanwaltskammer Stuttgart hat Herr RA Peter M. Bach Anfang 2012 den Fachanwaltstitel für Bau- und Architektenrecht verliehen. Herr RA Bach ist verstärkt im Bauprozess- und Architektenrecht tätig. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der baurechtlichen Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Somit steht den Mandanten von Diem & Partner im Bau- und Architektenrecht ab sofort neben unserem Partner RA Roland Kahabka und Herrn RA Y. S. Kaan Kalkan ein dritter Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zur Verfügung. Die konsequente Spezialisierung im Bau- und Immobilienrecht trägt somit weiter ihre Früchte. Unseren Mandanten danken wir für das erwiesene Vertrauen, das letztlich die Voraussetzung dafür war, die für den Erwerb des Fachanwaltstitels erforderliche hohe Zahl an praktischen Fällen nachweisen zu können.