Abnahme zu früh – Nicht nur wer zu spät kommt…

… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde.

Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das „gesamte Kaufobjekt“ abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht „abnahmereif“ (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

Letztlich ist das Urteil des OLG München für den dogmatischen Juristen wenig aufsehenerregend. Aber es ist -wieder einmal – ein spektakuläres Beispiel, dass insbesondere im Bereich des Bauwerkvertrages Vorsicht und Umsicht bei den Erklärungen,  die  man gegenüber seinem Vertragspartner  abgibt, höchstes Gebot ist! Es ist durchaus denkbar, dass dem unterlegenen Kläger die übliche Praxis bekannt war, dass beim Kauf von neugebautem Wohnungseigentum oft zwei Abnahmen stattfinden: die (meist) erste Abnahme bezieht sich auf das Sondereigentum (also die eigentliche Wohnung) und findet häufig bei Übergabe derselben statt. Voraussetzung hierfür ist in erster Linie, dass die Wohnung bezogen werden kann. Die zweite Abnahme bezieht sich auf das Gemeinschaftseigentum, weil dieses wie im vorliegenden Fall häufig erst später fertig wird. (Ob diese Trennung wirklich rechtskonform ist und was mit „bezugsfertig“ gemeint ist, muss aus Platzgründen einem anderen Artikel vorbehalten blieben.) Diese Trennung in zwei sog. Teilabnahmen kann man machen, muss  aber nicht, wie das tragische Beispiel dieses Berichtes zeigt. Da das vorliegende Protokoll sich ausdrücklich auf das „Kaufobjekt“ (also Sonder- und Gemeinschafteigentum) bezog und die fehlende Außenanlage explizit als offene Restarbeiten auflistete,  war die Erklärung insoweit eindeutig. Hätte der Erwerber das Gemeinschaftseigentum von der Erklärung ausnehmen wollen, hätte dies im Abnahmeprotokoll klargestellt werden müssen. 

 

Die Folgen der verfrühten Abnahme:

 

Die Folgen  sind aufgrund der eingetretenen Verjährung natürlich dramatisch. Der Kläger verliert sämtliche Gewährleistungsrechte inklusive möglicher Schadensersatzansprüche. Alles was ihm bleibt, ist  -sofern noch ein Reskaufpreis  aussteht- diesen zurückzuhalten oder ggfls. gegen einen  Gewährleistungsanspruch aufzurechnen. Der Grund ist, dass Zurückbehaltung oder Aufrechnung nicht der Verjährung anheimfallen. Eine Aufrechnung  ist aber gar nicht so einfach, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, denn verschiedene Ansprüche (z.B. Minderung) sind gemeinschaftsbezogen und können daher nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Hieran kann eine Aufrechnung scheitern. Und schließlich ist  es natürlich auch oft nur ein Tropfen auf den heißen Stein, wenn z.B. einem Restkaufpreis von € 5.000,00  Gewährleistungsrechte von  sechsstelliger Höhe  (z.B. Tiefgarage)gegenüberstehen.

 

Allgemeine Hinweise  zur Abnahme:

 

Die Abnahme  (§640 BGB bzw. §12 VOB/B) ist einer DER zentralen Momente eines Werkvertrages. Sie ist eine vertragliche Hauptleistungspflicht des Auftraggebers. Mit der Abnahme „billigt der Auftraggeber das hergestellte Werk als im wesentlichen vertragsgemäß“, wie es  in der Rechtsprechung so schön heißt.  Salopp gesagt: Mit der Abnahme wird erklärt, dass das Werk (im wesentlichen) fertig ist. Wegen „unwesentlicher Mängel“ kann bereits qua Gesetz  die  Abnahme nicht  verweigert werden. Unwesentlich ist aber nur, was mit verhältnismäßig  geringem Aufwand  noch  zu erbringen ist und keine Auswirkung auf die Funktion des Werkes hat (in aller Regel nur die sog. optischen Mängel).   Die Folgen der Abnahme sind vielfältig:

 

a) Fälligkeit des Werklohnes

 

Was „fertig“ ist, muss auch bezahlt werden. Beim BGB-Werkvertrag wird der Werklohn (grundsätzlich) mit der Abnahme fällig. Bei einem VOB-Vertrag ist dies anders geregelt, aber dies hier nur am Rande. Zwischenzeitlich gibt es  auch beim  BGB-Vertrag Regelungen zu Abschlagszahlungen, aber die Schlussrechnung ist jedenfalls von der Abnahme abhängig. Entsprechens sieht es auch beim Kauf einer neu gebauten oder kernsanierten Wohnungseigentumsanlage aus, nur dass hier durch die Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV) die einzelnen Raten (Abschlagszahlungen) in bestimmter Form reglementiert sind.

 

b) Rechteverlust bei bekannten Mängeln / Beweislast

 

Wer ein Werk trotz eines Mangels, der bekannt ist,  abnimmt, muss sich seine Rechte wegen des Mangels im Abnahmeprotokoll ausdrücklich vorbehalten. Ansonsten riskiert er, seine Gewährleistungsrechte zu verlieren. Allenfalls Schadensersatzansprüche können noch geltend gemacht werden, die freilich auch die Mangelbeseitigungskosten umfassen können (dies hängt -typisch für den Juristen- vom Einzelfall ab).  Kenntnis bedeutet aber in jedem Fall, dass der Auftraggeber  von dem Mangel bzw. dessen Erscheinungsbild  tatsächlich Kenntnis hatte (zum begrifflichen Unterschied: Erscheinungsbild – feuchte Kellerwand; verursachender Mangel – fehlerhafte Kellerabdichtung; wer die feuchte Kellerwand nicht im Abnahmeprotokoll aufnimmt, verliert seine Gewährleistung wegen fehlerhaften Abdichtung.) Zudem muss nach Abnahme der Auftraggeber im Streitfall einen Mangel, der nicht bereits im Abnahmeprotokoll aufgeführt ist, beweisen.

 

c) Gewährleistungsfrist läuft

 

Mit der Abnahme beginnt auch der Gewährleistungszeitraum zu laufen (§634 a BGB), was  dem Kläger im oben dargestellten Fall so zum Verhängnis wurde.   Die Gewährleistung beträgt für Bauwerke (regelmäßig) fünf Jahre und  für sonstige Arbeiten  zwei  Jahre. Für Arbeiten an einem Grundstück gilt mittlerweile die Regelverjährung nach §195 BGB. Auch hier kann  der VOB-Vertrag wieder Besonderheiten aufweisen, die aber an anderer Stelle vertieft werden sollen.

 

 

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