Werkplanung, Energieausweis, Bedienungsanleitung – Welche Bauunterlagen vom Bauträger verlangt werden können

Energieausweis, Bedienungsanleitung, Werkpläne, RevisionsunterlagenNun, neu ist diese Fragestellung nun wahrlich nicht. Die Erfahrung zeigt aber, dass es nach wie vor häufig zur gerichtlichen (!) Diskussion kommt, welche Bauunterlagen der Bauträger nach Abschluss eines Projektes an die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft herausgeben muss. Dabei hängt dieses Problem zwar oft mit einem Streit  über Mängel zusammen – muss es aber nicht. Dies zeigt das jüngste Urteil des OLG Köln zu diesem Thema, bei dem die Wohnungseigentümer -unter anderem- die Übergabe von Bedienungsanleitungen für die Haustechnik oder einen bereits erstellten Energieausweis verlangten. Beides lässt sich durchaus nachvollziehen, oder?

Allgemeiner Anspruch auf Übergabe von Bauunterlagen?

Als baurechtlicher Laie stellt man sich häufig vor, dass Bauunterlagen vom Bauträger allgemein geschuldet werden. Das ist aber nicht ohne Weiteres der Fall. Im Gegenteil: Noch das OLG München geht in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 15.10.1991 – Az.: 9 U 2958/91) davon aus, dass ohne vertragliche Regelung kein allgemeiner Anspruch der Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauunterlagen besteht. Dies ist auch nach wie vor die herrschende Auffassung vor Gericht.

Dabei zeigt sich jedoch, dass in aller Regel bei sogenannten Bauträgerverträgen im Vertragstext zum Thema Übergabe von Bauunterlagen nichts ausdrücklich geregelt ist. Daher hat auch die Rechtsprechung zwischenzeitlich erkannt, dass dies nicht bedeuten kann, den  Erwerbern einer neugebauten oder kernsanierten Eigentumswohnung überhaupt keine Unterlagen zuzugestehen.

Im Übrigen zeigen diese einleitenden Worte, dass ein Bauträgervertrag als Bauvertrag zu qualifizieren ist, auch wenn diese häufig mit Kaufvertrag überschrieben sind.

Bauunterlagen vom Bauträger jedenfalls bei berechtigtem Interesse

Die Rechtsprechung geht bei einem Bauträgervertrag jedenfalls davon aus, dass der Bauträger als sogenannte vertragliche Nebenpflicht die Übergabe solcher Unterlagen schuldet, an denen Seitens der Käufer/Eigentümer ein „berechtigtes Interesse“ besteht (z.B. OLG Köln Urteil vom 06.08.1999 – Az.: 19 U 176/98).

An welchen Unterlagen nun ein berechtigtes Interesse besteht, ist wiederum durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln, wofür die Gericht häufig auf den Sinn und Zweck des Vertrages zurückgreifen. Letztlich handelt es sich bei der Vertragsauslegung um ein Frage des jeweils konkreten Falles. Es lässt sich aber zumindest eine grobe Leitlinie beschreiben: Das Interesse des Käufers bei einem Wohnungskauf vom Bauträger besteht natürlich regelmäßig darin, eine zum dauerhaften Wohnen geeignete Wohnung zu erwerben. Damit ist jedenfalls ein Interesse an solchen Unterlagen zu bejahen, die erforderlich sind, um diesen Zweck zu erfüllen. Man sollte eigentlich davon ausgehen, dass dies auf der Hand liegt und keine Gerichte beschäftigt.

Das aktuelle Urteil des OLG Köln aus diesem Jahr (Urteil vom 13.05.2015 – Az.: 11 U 96/14) zeigt aber leider das Gegenteil. In diesem Fall wollte der Bauträger offenbar nicht einmal die für den Betrieb der Haustechnik insb. Heizung erforderlichen Bedienungsanleitungen herausgeben. Er musst dazu erst vom Oberlandesgericht verurteilt werden. Das Fatale an diesem Fall ist dabei, dass die erste Instanz, also das Landgericht, dem Bauträger sogar Recht gegeben hat und einen Anspruch der Käufer ablehnte! Erst die Berufung der Käufer führte zu einem entsprechenden Erfolg.

Auch wenn man das Interesse des Unternehmers im Blick behalten muss, wonach die Erstellung spezieller Unterlagen mitunter sehr teuer werden kann: Man fragt sich bei diesem Fall doch, was sich das Landgericht gedacht hat. Wie hätten die Käufer ohne entsprechende grundlegende Informationen die Haustechnik betreiben, warten und ggfls. Instandsetzen sollen?

Letztlich spielt dies ja auch eine Rolle in einem eventuellen Gewährleistungsfall. Entsteht nach Abnahme ein Defekt, sind die Eigentümer im Streitfall dafür beweispflichtig, dass es sich um einen Mangel handelt – also dass der Bauträger ursprünglich dafür haftbar ist. Dies kann kaum gelingen, wenn die Eigentümer nicht darlegen können, dass sie die Haustechnik ordnungsgemäß betrieben und gewartet haben.

Liste der Unterlagen, an denen regelmäßig ein berechtigtes Interesse bestehen dürfte:

Danach ergibt sich eine (überschaubare) Liste an Unterlagen, die in aller Regel verlangt werden können:

  • Bedienungsanleitungen für und Einweisungen in die Haustechnik (OLG Köln Urteil vom 13.05.2015 – Az.: 11 U 96/14);
  • Unterlagen, hinsichtlich der Übereinstimmung des Objekts mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insb.
  • Energieausweis (OLG Köln Urteil vom 13.05.2015 – Az.: 11 U 96/14) – der Energieausweis gehört streng genommen auch zu den öffentlich-rechtlichen Unterlagen. Die besondere Bedeutung liegt aber darin, dass der Käufer/Eigentümer, welcher die betroffene Wohnung vermieten will, gesetzlich verpflichtet ist, diesen dem Mieter vorzulegen. Aus diesem Grund wird er hier gesondert erwähnt.

Dagegen sind nach Sinn und Zweck allg. Bauunterlagen, wie z.B. die Übergabe eines statischen Nachweises nicht ohne Weiteres geschuldet (so zutreffend z.B. OLG Frankfurt Urteil vom 26.10.2006 – Az.: 26 U 2/06). Dies dürfte auch z.B. für Werkpläne (detaillierte Baupläne meist im Maßstab 1:50) entsprechend gelten.

Darüberhinaus: Auslegung des Vertrages insb. des Vertragstextes erforderlich

Ein Anspruch auf solche allgemeinen Bauunterlagen oder z.B. auch Revisionspläne besteht nur dann, wenn weitere Anhaltspunkte vorhanden sind, die ein berechtigtes Interesse im konkreten Fall begründen.

Grundlage für solche Anhaltspunkte bietet meist eine Auslegung des Vertragstextes. So hat im konkreten Fall das OLG Köln (Urteil vom 13.05.2015 – Az.: 11 U 96/14) einen Herausgabeanspruch auf die Werkplanung deshalb bejaht, weil diese in der vertraglich vereinbarten Baubeschreibung des Objekts ausdrücklich hervorgehoben wurde. Will man also einen Anspruch auf die Werkplanung oder z.B. einen statischen Nachweis geltend machen, lohnt sich womöglich ein genauer Blick in die Baubeschreibung. Wird dort eine Leistung z.B., wie folgt, beschrieben:

  • „Wände aus Stahlbetonfertigteilen und/oder Ortbeton gem. Werkplänen“ oder
  • „Streifenfundament bzw. Fundament mit Pfahlgründung -gem. statischem Nachweis“

kann sich durchaus ein Anspruch auf die Herausgabe der Werkpläne ergeben, weil diese nach den vorstehenden Formulierungen im Grunde zur Baubeschreibung und damit zu den gemeinsamen Vertragsdokumenten gehören und der Käufer letztlich erst anhand dieser Unterlagen erkennen kann, ob er auch das Erhalten hat, was ihm der Bauträger schuldet.

Für den Bauträger auf der anderen Seite sollte und muss dies Ansporn sein, die angemessene Sorgfalt in seine Baubeschreibung zu legen, was natürlich voraussetzt, dass der Bauträger sich frühzeitig konkrete Gedanken darüber macht, was er verkaufen will. Solche Formulierungen, wie sie oben zitiert sind, zeigen nämlich häufig nichts anderes als ein falsches Maß an Bequemlichkeit, indem die Frage der tatsächlich geschuldeten Leistung quasi dem künftigen Zufall überlassen wird – eine Vorgehensweise, die sich wirtschaftlich ohnehin als fatal herausstellen kann.

Bisher auch in der Rechtsprechung wenig beachtet – Unterlagen nach VOB/C?!

Zuletzt möchte ich in diesem Zusammenhang noch ein Thema ansprechen, das bislang auch in der Rechtsprechung eher weniger Beachtung gefunden hat. Wie eingangs angedeutet, handelt es sich bei einem Bauträgervertrag hinsichtlich der versprochenen Bauleistung (im Vertrag häufig als „Bauverpflichtung“ beschreiben und mit einem Hinweis auf die mitbeurkundete Baubeschreibung versehen) Bau-Werkvertragsrecht.

Geschuldete Leistung bei einem Bauwerkvertrag ist im Hinblick auf die einzelnen Bauleistungen oder Bauteile (also z.B. Betonarbeiten, Mauerwerk, Dach, Fenster, Wasser- und Elektroinstallation etc.) auch ohne gesonderte vertragliche Erwähnung eine den zum Zeitpunkt der Abnahme „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ entsprechende Leistung. Grundlage dieser allgemein anerkannten Regeln sind (meist nicht immer!) die einschlägigen DIN-Normen – jedenfalls aber die DIN-Normen der VOB/C. Dabei handelt es sich um Einsammlung technischer Normen, in denen ganz allgemein die Anforderungen an Planung, Ausführung und Abrechnung eines sog. Gewerkes enthalten sind.

Die Regeln zur Abrechnung sind beim Bauträgervertrag abbedungen, da hier in nahezu 100% der Fälle ein Festpreis für den Kauf vereinbart ist, der nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung abgerechnet wird.

Alle anderen Vorgaben der DIN-Normen der VOB/C – also insb. die Vorgaben an Planung und Ausführung – sind aber im Rahmen des zwischen dem Bauträger und den Wohnungskäufern vereinbarten Bauleistungen gültig.

Damit müsste sich aber auch für Eigentümer/Käufer einen Anspruch auf Herausgabe jedenfalls solcher Bauunterlagen ergeben, die in den Normen der VOB/C als geschuldet erwähnt sind. Zum Beispiel:

  • Anlagenschema, elektrische Übersichtsschaltpläne, Zusammenstellung der wichtigsten technischen Daten, Wartungs- und Bedienungsanleitungen (sic!) etc. bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (Ziff. 3.7 der DIN 18380)
  • Wartungs- und Bedienungsanleitungen sowie notwendige Bestandspläne sowie Dokumentation bzgl. der Prüfung auf Betriebsfähigkeit etc. bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (Ziff. 3.6 und 3.7 der DIN 18382)
  • etc.

Nimmt man daher den Bauträgervertrag als (auch) Bauvertrag ernst, bedarf es häufig für den Anspruch der Eigentümer auf verschiedenen Bauunterlagen, gerade im Hinblick auf Betrieb und Wartung technischer Anlagen, keines Rückgriffes auf eine vertragliche Nebenpflicht. Man kann, je nach dem einzelnen Gewerk, getrost auf die VOB/C verweisen. Dann handelt es sich bei der Verpflichtung zur Herausgabe solcher Unterlagen sogar um eine vertragliche Hauptpflicht!

Es ist erstaunlich, wie selten dies bei einem Bauträgervertrag diskutiert wird.

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