Risse im Mauerwerk – Was tun?

UnbenanntZunächst fragt sich der Immobilieneigner, der plötzlich Risse im Mauerwerk seiner Immobilie feststellt, welche Ursachen und möglichen Verantwortlichen vorliegen, damit er nicht auf seinem Schaden sitzen bleibe.

Beispielhaft seien im Folgenden in der Praxis häufig auftretende Ursachen für Rissbildungen im Mauerwerk aufgeführt:

  • Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (speziell: Absackungen durch Tiefbauarbeiten, Erschütterungen durch Bauarbeiten mit schwerem Gerät)
  • Erschütterungen, Erdhebungen oder Erdsenkungen durch Bohrungen (Erdwärmebohrungen (Geothermie), aufquellender Gipskeuper, Kanalarbeiten)
  • Baubedingte Ursachen (Spannungen durch Verwendung verschiedener Baustoffe, nicht fachgerechte Gründung oder Armierung)
  • Natürliche Ursachen (Baumwurzeln, Erdbeben, Frost)

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Mehr Geld – Mehr Verantwortung: Seit gestern (17.07.2013) ist die neue HOAI 2013 in Kraft!

Am 16.07.2013 wurde die Novelle 2013 der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (sog. -> HOAI 2013) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Sie ist damit seit 17.07.2013 in Kraft. Die HOAI 2013 kommt damit ab sofort bei allen Neuverträgen, die Architekten- und Ingenieurleistungen zum Gegenstand haben zur Anwendung. Aber auch bei bereits bestehenden Verträgen, bei denen die einzelnen Leistungsphasen oder Leistungsbilder nur optional vereinbart sind (sog. Stufenverträge), gilt die neue HOAI für alle diejenigen Leistungen, die ab dem 17.07.2013 abgerufen werden. Gleiches gilt für laufende Vergabeverfahren nach VOF bei denen der Zuschlag ab diesem Datum erteilt wird. Anlass genug also, in der Folge kurz über die wesentlichsten Änderungen der HOAI 2013 zu berichten:

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Gewährleistungsbürgschaft: vorzeitige Verjährung der Bürgschaftsforderung droht!

Einer der Alpträume eines jeden Auftraggebers im Bauhandwerk ist sicherlich folgende Konstellation: es sind noch Mängel vorhanden, aber der beauftragte Bauunternehmer ist pleite! Spektakuläre Fälle, wie z.B. jüngst die Insolvenz des österreichischen Branchenriesen Alpina Bau, machen auch immer wieder deutlich, dass diese Gefahr nicht nur bei kleinen und mittleren Handwerksbetrieben besteht.

Unverzichtbares Kernelement eines Bauvertrages ist daher die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche insbesondere in Form einer (Gewährleistungs-)Bankbürgschaft.  Aber auch eine solche Bürgschaft ist nicht frei von Fallstricken, wobei die Rechtsprechung kräftig mit strickt. Der Bundesgerichtshof hat nämlich nunmehr die Verjährung einer Bürgschaftsforderung völlig von der Verjährung des gesicherten Gewährleistungsanspruches abgekoppelt. Es ist nicht mehr nur so, dass die Bürgschaftsforderung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist verjähren kann, sondern diese kann sogar eintreten, obwohl der Gewährleistungsanspruch noch nicht einmal fällig ist!

1. Verjährung der Gewährleistungsbürgschaft vor Fälligkeit der Forderung – Wie kann das sein?

Ausgangspunkt ist, dass die Forderung aus der Bürgschaft und der gesicherte Gewährleistungsanspruch zwar inhaltlich miteinander verknüpft sind (Juristendeutsch: akzessorisch sind). Es handelt sich aber dennoch um zwei verschiedene Ansprüche mit verschiedenen Rechtsgrundlagen. Die Akzessorietät gilt demnach gerade nicht für die Verjährungsregeln.

Konkret bedeutet dies, dass für den Gewährleistungsanspruch wegen eines Mangels an einem Bauwerk grundsätzlich die fünfjährige Verjährungsfrist des §634a BGB oder zumindest die vierjährige des §13 Abs. 4 VOB/B gilt. Die Verjährung des Bürgschaftsanspruches richtet sich dagegen nach der sog. Regelverjährung der §§195, 199 BGB. Diese beträgt (lediglich) drei Jahre, wobei die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres beginnt, indem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber davon gewusst hat.

Es stellt sich damit die entscheidende Frage: wann entsteht der Anspruch aus der Bürgschaft?  Der Bundesgerichtshof hat bzgl. dieser Frage in den letzten Jahren zwei Urteile gefällt, die zu der oben dargestellten Konsequenz führen und die man als Auftraggeber daher im Blick haben sollte:

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AGB-Recht: Ohne Sicherheitsleistung keine Abschlagszahlung!

1. Einleitung: Regelung der Sicherheitsleistung gem. § 632a Abs. 3 BGB bei formularmäßiger Vereinbarung einer Abschlagszahlung unabdingbar!

§ 623a Abs.1 BGB gibt dem Unternehmer das Recht, auch ohne Vereinbarung Abschlagszahlungen zu fordern. Die gesetzliche Regelung ist aber derart mißglückt, dass das Bedürfnis des Bauunternehmers im Vertrag klare Abschlagszahlungen zu vereinbaren weiterhin hoch ist. Eine solche Vertragbestimmung ist durchaus möglich. Für den Bauunternehmer ist aber höchste Vorsicht geboten, wenn er einem Verbraucher einen entsprechend vorformulierten Vertrag unterbreitet. Denn in diesem Fall ist nach § 310 Abs. 3 BGB Ruck-Zuck der Anwendungsbereich der AGB-Kontrolle eröffnet – mit z.T. sehr unangenehmen Folgen!

So hat der Bauunternehmer gem. §632a Abs.3 BGB in Gegenzug für die Abschlagszahlungen bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und abnamereife Fertigstellung des Bauwerkes zu stellen. Obwohl sich dieser Anspruch des Bauherren unmittelbar aus dem Gesetz selbst ergibt, hat der Bundesgerichtshof (Az: VII ZR 191/12) diese Verknüpfung zwischen Abschlgasforderung und Sicherheitsleistung nunmehr als derart wesentlich angesehen, dass eine Vertragsklausel, die zwar die Abschlagszahlungen aber nicht auch die gesetzlich normierte Sicherheit regelt, für unwirksam erachtet wurde. Die unangemessene Benachteiligung des Bauherrn rührt nach Ansicht des Gerichts daher, dass eine solch einseitige Vertragsgestaltung geeignet sei, den Verbraucher-Bauherrn in die Irre zu leiten und davon abzuhalten, sein gesetzliches Recht auf Sicherheitsleitung geltend zu machen.

Für den Bauunternehmer, der in seinen Werkverträgen Abschlagszahlungen konkret regeln möchte, ist daher einiges beachten:

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AGB-Recht: Bei unwirksamen Klauseln droht Schadensersatz!

1. Das “harte” AGB-Recht: Unwirksamkeit bei Verstoß gegen gesetzliche Vorgaben

Über allgemeinen Geschäftsbedingungen schwebt stets das Damoklesschwert einer möglichen Unwirksamkeit gem. der §§305-310 BGB. Dies ist allgemein bekannt ebenso wie die Folge, dass im Falle der Unwirksamkeit ohne Wenn und Aber die gesetzliche Regelung eingreift. Kaum bewusst ist, dass die Verwendung einer unwirksamen AGB-Klausel als vorvertragliche Pflichtverletzung (§311 Abs. 2 BGB) sogar zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Vertragspartner hierdurch ein Nachteil entstanden ist! Dies kann unangenehme Folgen haben und sogar die nachträgliche Heilung der unwirksamen Bestimmung durch eine individuelle Vereinbarung torpedieren.
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Abnahme zu früh – Nicht nur wer zu spät kommt…

… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde. 

Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das “gesamte Kaufobjekt” abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht “abnahmereif” (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

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In eigener Sache: Peter M. Bach – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht!

Der Dritte Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht im  Bunde

Die Rechtsanwaltskammer Stuttgart hat Herr RA Peter M. Bach Anfang 2012 den Fachanwaltstitel für Bau- und Architektenrecht verliehen. Herr RA Bach ist verstärkt im Bauprozess- und Architektenrecht tätig. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der baurechtlichen Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Somit steht den Mandanten von Diem & Partner im Bau- und Architektenrecht ab sofort neben unserem Partner RA Roland Kahabka und Herrn RA Y. S. Kaan Kalkan ein dritter Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zur Verfügung. Die konsequente Spezialisierung im Bau- und Immobilienrecht trägt somit weiter ihre Früchte. Unseren Mandanten danken wir für das erwiesene Vertrauen, das letztlich die Voraussetzung dafür war, die für den Erwerb des Fachanwaltstitels erforderliche hohe Zahl an praktischen Fällen nachweisen zu können.

Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken II

Nachdem ich ich im ersten Teil meines Beitrags “Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken I” erläutert habe, in welchen Situationen der Auftragnehmer Prüfungs- und Hinweispflichten hat, möchte ich jetzt erläutern, welche Inhalt eine solche Mitteilung haben und wie ausführlich diese sein sollte.

III. Inhalt und Umfang der Bedenkenanzeige

1. Bedenken

Die Mitteilung von Bedenken setzt natürlich voraus, dass auch Bedenken bestehen. Die Durchführung der Prüfung muss dem Auftraggeber nicht mitgeteilt werden, diese ist ohnehin eine Pflicht des Auftragnehmers, die ihn zu jedem Zeitpunkt trifft. Die Mitteilung muss erst gemacht werden, wenn auch Bedenken bestehen.

2. schriftlich und unverzüglich

Eine Bedenkenanzeige muss unverzüglich, d.h. spätestens innerhalb von 1 – 3 Werktagen schriftlich gegenüber dem Auftraggeber erklärt werden. Wenngleich die schriftliche Mitteilung keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist, empfiehlt es sich auch hier dringend, diese dennoch schriftlich zu verfassen. Zum einem zu Beweiszwecken, zum anderen ist dies häufig die einzige Möglichkeit, sich die notwendige Aufmerksamkeit des Auftraggebers zu verschaffen, damit er die Tragweite des Hinweises erkennt.

3. Inhalt der Bedenkenanzeige

Die Mitteilung muss dabei für den Empfänger verständlich formuliert sein und sollte daher in allgemein verständlicher Sprache gehalten werden. Gleichzeitig muss die Mitteilung so detailliert und konkret sein, dass der Auftraggeber in der Lage ist, die Bedenken zu prüfen. Daneben müssen dem Auftraggeber auch die Konsequenzen der Nichtbefolgung des Hinweises aufgezeigt werden, besonders im Hinblick auf drohende Schäden, damit er sich überhaupt bewusst wird, welche Tragweite seine Entscheidung hat.

Jedenfalls nicht ausreichend ist der Hinweis: „Die geplante Ausführung entspricht nicht den anerkannten Regeln der Technik. Jegliche Gewährleistung wird daher ausgeschlossen.“ 

Eine solche Mitteilung lässt weder erkennen, was nicht geht, warum es nicht geht und was für Folgen die Missachtung des Hinweises haben kann. Eine Bedenkenanzeige könnte jedoch wie folgt lauten:

Wir machen hiermit folgende Bedenken gegen die von uns geforderte Leistung geltend. Gem. Leistungsverzeichnis haben wir im Rahmen der Sanierung des Bodenbelags der Halle XY diesen mit dem Beschichtungssystem XY zu beschichten. Unsere Untersuchung vor Ort hat jedoch ergeben, dass es sich bei dem genannten Boden um einen Magnesit-Estrich handelt, dessen Oberfläche nicht wie verlangt beschichtet werden kann. Das ausgeschriebene Beschichtungssystem ist wasserundurchlässig. Ein solches System kann jedoch nicht bei einem Magnesit-Estrich eingesetzt werden. Magnesit Estriche sind nicht Wasserfest/Feuchtigkeitsresistent und dürfen nach den anerkannten Regeln der Technik nicht mit einem wasserundurchlässigen System versiegelt werden. Es dürfen nur sogenannte diffusionsoffene Versiegelungen zum Einsatz kommen. Sollte dennoch das vorgesehene System zur Anwendung kommen, besteht die Gefahr, dass sich die Feuchtigkeit aus dem Untergrund in diesem staut und nicht entweichen kann. In der Folge ist mit einer Durchfeuchtung des Estrichs zu rechnen, die auch zur Auflösung des Estrichs führen kann. Dadurch könnten weitere, kostspielige Sanierungsmaßnahmen bis zur Herstellung eines neuen Estrichs notwendig werden. Bitte Teilen Sie uns umgehend, spätestens bis zum tt.mm.jjjj mit, ob unsere Leistung dennoch ausgeführt werden soll. Sollten wir innerhalb dieser Frist keine Stellungnahme von Ihnen erhalten, gehen wir davon aus, dass Sie unseren Bedenken nicht folgen und die Arbeiten fortgeführt werden sollen. Wir weisen jedoch ausdrücklich daraufhin, dass wir eine Haftung für Mängel oder auftretende Schäden im Zusammenhang mit der Verwendung dieser Beschichtung ablehnen. 

4. Adressat der Bedenkenanzeige

Grundsätzlich ist die Mitteilung an den Auftraggeber selbst zu richten. Zwar kann sie auch dem bauleitenden Architekten übergeben werden, wobei der Empfang auch dort quittiert werden sollte. Allerdings erfährt man zumeist im Nachhinein, welche Tragweite und Bedeutung der Hinweis hat oder wie die Beteiligten hierauf reagieren werden, daher empfiehlt sich für die Bedenkenanzeige fast immer der Auftraggeber selbst.

Praxishinweis: Es kann natürlich passieren, dass sich der Architekt übergangen fühlt, wenn Bedenkenanzeigen direkt an den Auftraggeber adressiert werden. Ebenso wird auch der Unternehmer auf der Baustelle ein Interesse daran haben, die Stimmung auf der Baustelle nicht zu vergiften. Die Thematik kann daher zunächst mit dem Architekten besprochen werden, damit er auf die Mitteilung vorbereitet ist. U.U. ist es auf diesem Wege auch möglich, den Auftraggeber hinzuzuziehen und gemeinsam mit ihm eine einvernehmliche Lösung zu finden, die hinsichtlich Beweggründe wie auch der weiteren Maßnahmen schriftlich niedergelegt wird. Dabei ist aber auch darauf zu achten, dass auch wirklich jeder ausreichende Kenntnis von der Problematik genommen hat 

Zu vermeiden ist hingegen auf jeden Fall, diese dem vom Architekten bestellten Bauleiter zu übergeben, da solche Hinweise in der Regel weitreichende Folgen haben können und diese Personen gar nicht Bevollmächtigt sind, diese entgegenzunehmen.

Achtung: Wenn der Hinweis die Planungen des Architekten selbst betrifft oder sich dieser gar gegen die Bedenkenmitteilung sperrt oder er gar nicht auf diese reagiert, sollte diese geradewegs dem Auftraggeber übergeben werden. 

V. Verhalten des Auftraggebers und Reaktionen hierauf

Hat man seine Mitteilung übergeben stellt sich die Frage, wie der Auftraggeber reagieren wird und insbesondere, wie man sich selbst auf seine Reaktion hin verhält. Hier gibt es generell nur folgende Möglichkeiten:

1. Der Auftraggeber erkennt den Hinweis an.

Der Auftraggeber teilt die Bedenken des Unternehmers. In diesem Falle wird er eine andere Anordnung treffen, entweder wird die Planung oder ein Teil davon geändert, er verlangt Zusatzleistungen etc. Hierbei ist zu beachten, dass unter Umständen auch eine Änderung des Vertrages hinsichtlich des vereinbarten Preises, Fristen o.ä. erforderlich wird. Achtung: Nicht zu vergessen ist hier, erneut zu Prüfen, ob nicht etwaige Bedenken der neuen Art der Ausführung entgegenstehen.

2. Der Auftraggeber reagiert gar nicht

Reagiert der Auftragnehmer gar nicht innerhalb einer Frist, in der man üblicherweise mit einer Reaktion rechnen kann, empfiehlt es sich, zunächst den Auftraggeber eine weiteres mal anzuschreiben. Hier sollte wiederholt schriftlich auf die Bedenken hingewiesen , eine Nachfrist für weitere Anordnungen gesetzt werden und ihm ausdrücklich wiederholt aufzeigen, dass man für entstehende Mängel und Schäden nicht haftet. Wenn er auch hierauf nicht reagiert, ist der Unternehmer seiner Pflicht nachgekommen und kann die Arbeiten ausführen (zur Ausnahme siehe unten).

Praxishinweis: Die erwartete Entscheidung des Auftraggebers ist eine Mitwirkungshandlung, die er dem Auftragnehmer schuldet, denn ohne diese Entscheidung kann dieser seine Arbeiten, zumindest hinsichtlich des Gegenstands der Bedenken, nicht fortführen. Wenn der Auftraggeber also keine Entscheidung trifft oder diese verzögert, stellt das eine Behinderung dar, die auch zur Verlängerung vertraglicher Fristen führen kann. Daher empfiehlt es sich auch in diesem Zusammenhang, die Behinderung wie schon an anderer Stelle erläutert anzuzeigen und zu dokumentieren, damit die möglicherweise daraus entstehenden Rechte gesichert werden können. 

3. Der Auftraggeber teilt die Bedenken nicht

Ebenso ist es möglich, dass der Auftraggeber die Bedenken nicht teilt und auf die Ausführung, wie ursprünglich vorgesehen, besteht. Dabei handelt es sich dann um eine Anordnung, die der Unternehmer befolgen muss (zur Ausnahme siehe Kasten unten). Zur Absicherung ist dem Auftragnehmer auch hier zu empfehlen, die Anordnung schriftlich zu Bestätigen und wiederholt auf den Haftungsausschluss hinzuweisen.

Ausnahme: Arbeitseinstellung und Kündigung Grundsätzlich ist der Auftraggeber berechtigt, Anordnungen zu treffen, wenn er möchte kann er auch verlangen, dass die Arbeiten trotz der Bedenken fortgesetzt werden. Die VOB/B gibt dem Auftragnehmer mit der Regelung in § 4 Abs. 4 VOB/B lediglich das Recht, im Falle des Verstoßes gegen gesetzliche oder behördliche Bestimmungen die Leistung zu verweigern. Das greift freilich zu kurz. Vom Bauunternehmer kann nicht verlangt werden, dass er sehenden Auges einen massiven Schaden verursacht, das gilt insbesondere dann, wenn die Gesundheit oder das Leben anderer beeinträchtigt werden könnte, in diesem Zusammenhang könnte sogar eine strafbare Handlung bestehen. D.h. die weitere Arbeitsleistung kann eingestellt werden, wenn die Fortführung der Arbeiten mit großer Wahrscheinlichkeit zu einem erheblichen Mangel oder erheblichen Schaden führen wird. In diesem Fall hat der Auftragnehmer auch ein Recht auf Kündigung des Bauvertrages gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B. Möchte der Auftragnehmer den Auftrag auf dieser Grundlage kündigen, muss er jedoch noch einmal Frist zur Entscheidung setzen und ausdrücklich erklären, dass der Vertrag nach Ablauf der Frist gekündigt wird 

VI. Zusammenfassung

Der Auftragnehmer ist verpflichtet zu prüfen, ob die vorgesehene Ausführung, Planung und Anweisungen des Auftraggebers geeignet ist, eine mangelfreie Leistung zu erbringen. Bestehen Zweifel, sind diese Bedenken dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Dabei ist besondere Sorgfalt auf die Begründung der Bedenken sowie die Tragweite des bestehenden Risikos zu erläutern. 

Der Praktische Umgang mit Konflikten am Bau Teil II: Die Hinweispflicht und die Pflicht zur Mitteilung von Bedenken I

In meiner Reihe “Der praktische Umgang mit Konflikten am Bau” möchte ich jetzt den praktisch relevanten, aber in der Praxis leider vernachlässigten Bereich “Bedenken gegen die Art und Weise der Ausführung” thematisieren.

I. Untersuchungs- und Hinweispflicht

Die Pflicht des Bauunternehmers beschränkt sich nicht nur darauf, das Bauwerk in der vertraglich vereinbarten Form zu errichten und fertigzustellen. Darüber hinaus hat der Unternehmer als Fachmann seines Faches auch hier die Pflicht, seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren. Daher treffen den Auftragnehmer über die reine Umsetzung der Bauleistungen auch Pflichten zur Beratung, Prüfung, Erteilung von Hinweisen und Mitteilung von Bedenken.

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Behinderungen am Bau Teil II

Die richtige Behinderungsanzeige

Im ersten Teil meines Beitrags “Behinderungen am Bau Teil I” habe ich erläutert, welche Bedeutung die Behinderungsanzeige und die Dokumentation von Behinderungen hat.

Jetzt möchte ich aufzeigen, wie man Behinderungen dokumentieren und Anzeigen kann:

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