Werkplanung, Energieausweis, Bedienungsanleitung – Welche Bauunterlagen vom Bauträger verlangt werden können

Energieausweis, Bedienungsanleitung, Werkpläne, RevisionsunterlagenNun, neu ist diese Fragestellung nun wahrlich nicht. Die Erfahrung zeigt aber, dass es nach wie vor häufig zur gerichtlichen (!) Diskussion kommt, welche Bauunterlagen der Bauträger nach Abschluss eines Projektes an die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft herausgeben muss. Dabei hängt dieses Problem zwar oft mit einem Streit  über Mängel zusammen – muss es aber nicht. Dies zeigt das jüngste Urteil des OLG Köln zu diesem Thema, bei dem die Wohnungseigentümer -unter anderem- die Übergabe von Bedienungsanleitungen für die Haustechnik oder einen bereits erstellten Energieausweis verlangten. Beides lässt sich durchaus nachvollziehen, oder?

Allgemeiner Anspruch auf Übergabe von Bauunterlagen?

Als baurechtlicher Laie stellt man sich häufig vor, dass Bauunterlagen vom Bauträger allgemein geschuldet werden. Das ist aber nicht ohne Weiteres der Fall. Im Gegenteil: Noch das OLG München geht in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 15.10.1991 – Az.: 9 U 2958/91) davon aus, dass ohne vertragliche Regelung kein allgemeiner Anspruch der Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauunterlagen besteht. Dies ist auch nach wie vor die herrschende Auffassung vor Gericht.

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Keine Mangelrechte bei Schwarzarbeit – heißt ohne Rechnung auch ohne Rechte?

Dass die Ausführung von Bauleistungen an Fiskus und Sozialkassen vorbei kein Kavaliersdelikt ist, dürfte mittlerweile eigentlich seit Jahrzehnten bekannt sein. Es gibt gleich eine ganze Reihe von Gesetzen (insbesondere das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung; das Umsatzsteuergesetz, sowie die Abgabenordnung), die sich mit der staatlichen Sanktionierung von Schwarzarbeit befassen und –je nachdem, welche zwingenden Vorschriften missachtet wurden- zumindest empfindliche Bußgelder verhängen.

Schwarzarbeit liegt dabei nicht nur dann vor, wenn Auftraggeber und Bauunternehmer großzügig die Umsatzsteuer „übersehen“ (sog. Ohne-Rechnung-Abrede). Schwarzarbeit kann auch dann vorliegen, wenn der beauftragte Bauunternehmer an den Sozialkassen „vorbei“ arbeitet. Zum ersten Fall der Schwarzarbeit gehören notwendig immer Auftraggeber und Bauunternehmer; beim zweiten Fall ist dies nicht unbedingt so. Weis der Auftraggeber allerdings, dass der beauftragte Bauunternehmer seine sozialrechtlichen Pflichten gegenüber den von ihm eingesetzten Arbeiter missachtet und billigt der Auftraggeber dies, weil dadurch z.B. die Bauleistung bewusst und gewollt günstiger wird, kann dies auch dem Auftraggeber negativ angelastet werden.

So sieht z.B. das Sozialrecht eine umfangreiche (Mit-)Haftung für unterschlagenen Sozialabgaben für die Auftraggeber vor, die selbst Unternehmer des Baugewerbes sind (§ 28e Abs. 3a SGB IV). Unter Umständen haften diese den Sozialkassen (z.B. SoKa Bau) für die unterbliebenen Beiträge der beauftragten Bauunternehmer wie Bürgen.

Obwohl durchweg bekannt ist, dass bei Aufdeckung von Schwarzarbeit mit Bußgeld oder Strafe zu rechnen ist, erstaunt es doch, dass in den letzten Monaten die Schwarzarbeit wieder verstärkt im Fokus der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes war:

Ohne Rechnung bleibt Pfusch ohne Folgen – keine Mangelrechte bei Schwarzarbeit!

Diese Urteile dürften gerade für Auftraggeber von einigem Interesse sein, denn sie beleuchten die vertragsrechtlichen Folgen von Schwarzarbeit bei Mängeln neu – und zwar durchaus zum Nachteil des Auftraggebers. Dabei vollzieht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen deutlichen Wandel zu früheren Urteilen.

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Photovoltaikanlage ist kein Bauwerk – kurze Verjährung für Gewährleistung!

 Gleich in mehreren Urteilen haben sich jüngst verschiedene Gerichte mit Photovoltaikanlagen(kurz PV-Anlagen) auseinandergesetzt. Den Reigen begonnen haben die Oberlandesgerichte  Bamberg (Beschluss vom 12.01.2012 – 6 W 38/11) sowie Frankfurt (Urteil vom 22.08.2012 – 16 U 14/12). Schließlich hat der Bundesgerichtshof (BGH – Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 318/12) über die streitige Rechtsfrage entschieden, wenn auch nicht unbedingt „geklärt“.

Das Problem: Sind Photovoltaikanlagen Bauwerke?

Die streitige Rechtsfrage hört sich für den Laien zunächst wenig spektakulär an: Es ging darum zu entscheiden, ob Photovoltaikanlagen als Bauwerke im Rechtssinn zu qualifizieren sind. So unscheinbar das Problem zunächst klingt, sind die Folgen, die sich an diese Frage anschließen mitunter dramatisch! An der Einordnung als Bauwerk entscheidet sich nämlich die Frage, welche Gewährleistungsfrist anzuwenden ist, d.h. innerhalb welcher Zeit Mängel mit Erfolg gegenüber dem Lieferanten, Monteur oder ggfls. sogar Architekt und/oder Statiker geltend gemacht werden können. Das Gesetz sieht nämlich nur für Bauwerke bzw. Sachen, die zur Verwendung in einem Bauwerk bestimmt sind,  eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor. Für alle anderen Sache oder Werke bestimmt das Gesetz dagegen, dass die Gewährleistung für ein Mangel bereits nach zwei Jahren verjährt ist. Dabei ist es völlig unabhängig, ob die Mängelrechte aus einem Kaufvertrag (vgl. §438 Abs. 1 Ziff. 2 BGB) oder einem Werkvertrag (vgl. § 634a Abs. 1 Ziff. 2 BGB) hergeleitet werden. Für beide Vertragstypen wurden 2002 die Verjährungsregeln harmonisiert.

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BGH zur HOAI: Baukostenvereinbarung unwirksam!

Die in § 6 Abs. 2 HOAI 2009 vom Verordnungsgeber vorgesehene Baukostenvereinbarung ist unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst in seinem Urteil vom 24.04.2014 entschieden und dabei in der Urteilsbegründung auch auf den wortgleichen § 6 Abs. 3 HOAI 2013 Bezug genommen.

Baukostenvereinbarung unwirksam wegen möglicher Mindestsatzunterschreitung auf „Schleichwegen“

Der Grund für die Unwirksamkeit liegt danach in der Möglichkeit, über eine Baukostenvereinbarung eine Unterschreitung der Mindestsätze, respektive eine Überschreitung der Höchstsätze erreichen zu können, ohne dass die Voraussetzungen eines in der HOAI vorgesehenen Ausnahmefalls vorliegen müssen. Seit der HOAI Novelle 2009 konnten die Vertragsparteien völlig abweichend vom Berechnungssystem der HOAI über eine Baukostenvereinbarung quasi auf „Schleichwegen“ die Mindestsätze unterschreiten. Auf Schleichwegen deshalb, weil über eine Baukostenvereinbarung das Honorar von den anrechenbaren Kosten als einem der Eckpfeiler für die objektive Honorarberechnung abgekoppelt werden konnte. Dadurch war es möglich, zumindest in einem gewissem Umfang die Mindestätze zu unterschreiten. Dem hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben. Die Mindestsätze der HOAI stehen danach nicht zur Parteidisposition.

Die Begründung des BGH, durch die Möglichkeit einer Baukostenvereinbarung werde der Zweck der gesetzlichen Regelung von Mindest- und Höchstsätzen gefährdet, ist inhaltlich nachvollziehbar und richtig. Da die Baukostenvereinbarung jedoch ihrerseits nach § 6 Abs. 2 HOAI 2009 an enge Voraussetzungen geknüpft war, erscheint es zumindest fraglich, ob durch diese ein ungezügelter und ruinöser Preiswettbewerb unter Architekten, den die Mindestsatzregelungen verhindern sollen, tatsächlich zu befürchten war.

Der BGH stellt in seiner Entscheidung jedoch auch nochmals klar, dass die vertragsrechtliche Vereinbarung einer Baukostenobergrenze im Architektenvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung keinen rechtlichen Bedenken begegnet. Bei Überschreitung der vereinbarten Baukostenobergrenze steht dem Architekten danach ungeachtet der tatsächlichen Baukosten ein Honorar lediglich in der Höhe zu, wie es sich aus der vereinbarten Baukostenobergrenze ergibt.

Auftraggeber sollten daher künftig darauf bedacht sein, eine verbindliche Baukostenobergrenze in den Architektenvertrag aufzunehmen.

Risse im Mauerwerk – Was tun?

UnbenanntZunächst fragt sich der Immobilieneigner, der plötzlich Risse im Mauerwerk seiner Immobilie feststellt, welche Ursachen und möglichen Verantwortlichen vorliegen, damit er nicht auf seinem Schaden sitzen bleibe.

Beispielhaft seien im Folgenden in der Praxis häufig auftretende Ursachen für Rissbildungen im Mauerwerk aufgeführt:

  • Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (speziell: Absackungen durch Tiefbauarbeiten, Erschütterungen durch Bauarbeiten mit schwerem Gerät)
  • Erschütterungen, Erdhebungen oder Erdsenkungen durch Bohrungen (Erdwärmebohrungen (Geothermie), aufquellender Gipskeuper, Kanalarbeiten)
  • Baubedingte Ursachen (Spannungen durch Verwendung verschiedener Baustoffe, nicht fachgerechte Gründung oder Armierung)
  • Natürliche Ursachen (Baumwurzeln, Erdbeben, Frost)

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Mehr Geld – Mehr Verantwortung: Seit gestern (17.07.2013) ist die neue HOAI 2013 in Kraft!

Am 16.07.2013 wurde die Novelle 2013 der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (sog. -> HOAI 2013) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Sie ist damit seit 17.07.2013 in Kraft. Die HOAI 2013 kommt damit ab sofort bei allen Neuverträgen, die Architekten- und Ingenieurleistungen zum Gegenstand haben zur Anwendung. Aber auch bei bereits bestehenden Verträgen, bei denen die einzelnen Leistungsphasen oder Leistungsbilder nur optional vereinbart sind (sog. Stufenverträge), gilt die neue HOAI für alle diejenigen Leistungen, die ab dem 17.07.2013 abgerufen werden. Gleiches gilt für laufende Vergabeverfahren nach VOF bei denen der Zuschlag ab diesem Datum erteilt wird. Anlass genug also, in der Folge kurz über die wesentlichsten Änderungen der HOAI 2013 zu berichten:

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Gewährleistungsbürgschaft: vorzeitige Verjährung der Bürgschaftsforderung droht!

Einer der Alpträume eines jeden Auftraggebers im Bauhandwerk ist sicherlich folgende Konstellation: es sind noch Mängel vorhanden, aber der beauftragte Bauunternehmer ist pleite! Spektakuläre Fälle, wie z.B. jüngst die Insolvenz des österreichischen Branchenriesen Alpina Bau, machen auch immer wieder deutlich, dass diese Gefahr nicht nur bei kleinen und mittleren Handwerksbetrieben besteht.

Unverzichtbares Kernelement eines Bauvertrages ist daher die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche insbesondere in Form einer (Gewährleistungs-)Bankbürgschaft.  Aber auch eine solche Bürgschaft ist nicht frei von Fallstricken, wobei die Rechtsprechung kräftig mit strickt. Der Bundesgerichtshof hat nämlich nunmehr die Verjährung einer Bürgschaftsforderung völlig von der Verjährung des gesicherten Gewährleistungsanspruches abgekoppelt. Es ist nicht mehr nur so, dass die Bürgschaftsforderung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist verjähren kann, sondern diese kann sogar eintreten, obwohl der Gewährleistungsanspruch noch nicht einmal fällig ist!

1. Verjährung der Gewährleistungsbürgschaft vor Fälligkeit der Forderung – Wie kann das sein?

Ausgangspunkt ist, dass die Forderung aus der Bürgschaft und der gesicherte Gewährleistungsanspruch zwar inhaltlich miteinander verknüpft sind (Juristendeutsch: akzessorisch sind). Es handelt sich aber dennoch um zwei verschiedene Ansprüche mit verschiedenen Rechtsgrundlagen. Die Akzessorietät gilt demnach gerade nicht für die Verjährungsregeln.

Konkret bedeutet dies, dass für den Gewährleistungsanspruch wegen eines Mangels an einem Bauwerk grundsätzlich die fünfjährige Verjährungsfrist des §634a BGB oder zumindest die vierjährige des §13 Abs. 4 VOB/B gilt. Die Verjährung des Bürgschaftsanspruches richtet sich dagegen nach der sog. Regelverjährung der §§195, 199 BGB. Diese beträgt (lediglich) drei Jahre, wobei die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres beginnt, indem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber davon gewusst hat.

Es stellt sich damit die entscheidende Frage: wann entsteht der Anspruch aus der Bürgschaft?  Der Bundesgerichtshof hat bzgl. dieser Frage in den letzten Jahren zwei Urteile gefällt, die zu der oben dargestellten Konsequenz führen und die man als Auftraggeber daher im Blick haben sollte:

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AGB-Recht: Ohne Sicherheitsleistung keine Abschlagszahlung!

1. Einleitung: Regelung der Sicherheitsleistung gem. § 632a Abs. 3 BGB bei formularmäßiger Vereinbarung einer Abschlagszahlung unabdingbar!

§ 623a Abs.1 BGB gibt dem Unternehmer das Recht, auch ohne Vereinbarung Abschlagszahlungen zu fordern. Die gesetzliche Regelung ist aber derart mißglückt, dass das Bedürfnis des Bauunternehmers im Vertrag klare Abschlagszahlungen zu vereinbaren weiterhin hoch ist. Eine solche Vertragbestimmung ist durchaus möglich. Für den Bauunternehmer ist aber höchste Vorsicht geboten, wenn er einem Verbraucher einen entsprechend vorformulierten Vertrag unterbreitet. Denn in diesem Fall ist nach § 310 Abs. 3 BGB Ruck-Zuck der Anwendungsbereich der AGB-Kontrolle eröffnet – mit z.T. sehr unangenehmen Folgen!

So hat der Bauunternehmer gem. §632a Abs.3 BGB in Gegenzug für die Abschlagszahlungen bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und abnamereife Fertigstellung des Bauwerkes zu stellen. Obwohl sich dieser Anspruch des Bauherren unmittelbar aus dem Gesetz selbst ergibt, hat der Bundesgerichtshof (Az: VII ZR 191/12) diese Verknüpfung zwischen Abschlgasforderung und Sicherheitsleistung nunmehr als derart wesentlich angesehen, dass eine Vertragsklausel, die zwar die Abschlagszahlungen aber nicht auch die gesetzlich normierte Sicherheit regelt, für unwirksam erachtet wurde. Die unangemessene Benachteiligung des Bauherrn rührt nach Ansicht des Gerichts daher, dass eine solch einseitige Vertragsgestaltung geeignet sei, den Verbraucher-Bauherrn in die Irre zu leiten und davon abzuhalten, sein gesetzliches Recht auf Sicherheitsleitung geltend zu machen.

Für den Bauunternehmer, der in seinen Werkverträgen Abschlagszahlungen konkret regeln möchte, ist daher einiges beachten:

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AGB-Recht: Bei unwirksamen Klauseln droht Schadensersatz!

1. Das „harte“ AGB-Recht: Unwirksamkeit bei Verstoß gegen gesetzliche Vorgaben

Über allgemeinen Geschäftsbedingungen schwebt stets das Damoklesschwert einer möglichen Unwirksamkeit gem. der §§305-310 BGB. Dies ist allgemein bekannt ebenso wie die Folge, dass im Falle der Unwirksamkeit ohne Wenn und Aber die gesetzliche Regelung eingreift. Kaum bewusst ist, dass die Verwendung einer unwirksamen AGB-Klausel als vorvertragliche Pflichtverletzung (§311 Abs. 2 BGB) sogar zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Vertragspartner hierdurch ein Nachteil entstanden ist! Dies kann unangenehme Folgen haben und sogar die nachträgliche Heilung der unwirksamen Bestimmung durch eine individuelle Vereinbarung torpedieren.
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Abnahme zu früh – Nicht nur wer zu spät kommt…

… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde.

Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das „gesamte Kaufobjekt“ abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht „abnahmereif“ (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

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