… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde.
Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel
Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das „gesamte Kaufobjekt“ abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!
Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht „abnahmereif“ (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!
