Abnahme zu früh – Nicht nur wer zu spät kommt…

… den bestraft das Leben. Nein, auch derjenige der verfrüht die Abnahme eines Werkes erklärt, kann das Nachsehen haben. Dies diktierte jüngst das OLG München (Urteil vom 08.11.2011 – 9 U 2533/11) einem Kläger in das Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde.

Abnahme zu früh erklärt – trotz Mängel

Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnete Ende 2005 ein Protokoll mit dem er, nach Auslegung durch das Gericht, das „gesamte Kaufobjekt“ abnahm, obwohl Außenanlagen und insbesondere die Tiefgarage, für jeden erkennbar, noch nicht fertig hergestellt waren. Zwar waren diese Leistungen in dem Abnahmeprotokoll noch als fehlend gekennzeichnet, so dass der Gewährleistungsanspruch nicht bereits wegen vorbehaltloser Abnahme verloren ging (§ 640 Abs.2 BGB). Aber die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach §634a BGB begann mit der Unterzeichnung des Protokolls zu laufen. Als der Käufer schließlich im Jahr 2011 mit dem Bauträger die Geduld verlor und wegen der Außenanlage klagte, waren seine Gewährleistungsrechte – Sie ahnen es – verjährt!

Im Prozess verwies der Kläger darauf, dass jedenfalls das Gemeinschaftseigentum wegen der unvollständigen Außenanlage und der Tiefgarage gar nicht abnahmefähig war – er also die Abnahme zu früh erklärt hat. Er versuchte so, seine Abnahme anzufechten. Das OLG München bestätigte den Kläger zwar im Sachverhalt aber nicht in der Rechtsfolge: Die Abnahme ist eine privatautonome Erklärung, d.h. der Auftraggeber eines Werkes (oder hier: der Käufer einer Wohnung in einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage) ist nicht gehindert, die Abnahme zu erklären, obwohl das Bauwerk objektiv noch gar nicht „abnahmereif“ (weil mit erheblichen Mängeln behaftet) war. Der Kläger hatte im Ergebnis daher das Nachsehen!

Ist das wirklich rechtens?

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Gefahrtragung vor Abnahme und „zufälliger Untergang“ der Leistung : teurer „Spaß“ für den Werkunternehmer!

Für den Bauunternehmer hat die Abnahme nach erbrachter Leistung weitreichende Wirkung. Sie führt zur Fälligkeit des verdienten Werklohns gemäß der Schlussrechnung und lässt die Gewährleistungsfrist beginnen.

Wichtiger ist manchmal aber der Fakt, dass erst mit ihr die Pflicht endet, dass Werk überhaupt herzustellen. Der Jurist spricht vom Gefahrübergang: dass bedeutet, erst mit der Abnahme geht das Risiko für einen zufällige Verschlechterung des Werkes auf den Besteller über. „Passiert“ vorher was, muss der Unternehmer nochmal ran und für die dadurch entstehenden Kosten unter Umständen in die eigene Tasche greifen! So geschehen in einem jüngst veröffentlichten Urteil des OLG Celle (Urteil vom 18.03.2010 – 6 U 108/09):

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