Kategorie-Archiv: Bauvertrag – BGB, VOB und AGB

Werkplanung, Energieausweis, Bedienungsanleitung – Welche Bauunterlagen vom Bauträger verlangt werden können

Nun, neu ist diese Fragestellung nun wahrlich nicht. Die Erfahrung zeigt aber, dass es nach wie vor häufig zur gerichtlichen (!) Diskussion kommt, welche Energieausweis, Bedienungsanleitung, Werkpläne, RevisionsunterlagenBauunterlagen der Bauträger nach Abschluss eines Projektes an die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft herausgeben muss. Dabei hängt dieses Problem zwar oft mit einem Streit  über Mängel zusammen – muss es aber nicht. Dies zeigt das jüngste Urteil des OLG Köln zu diesem Thema, bei dem die Wohnungseigentümer -unter anderem- die Übergabe von Bedienungsanleitungen für die Haustechnik oder einen bereits erstellten Energieausweis verlangten. Beides lässt sich durchaus nachvollziehen, oder?

Allgemeiner Anspruch auf Übergabe von Bauunterlagen?

Als baurechtlicher Laie stellt man sich häufig vor, dass Bauunterlagen vom Bauträger allgemein geschuldet werden. Das ist aber nicht ohne Weiteres der Fall. Im Gegenteil: Noch das OLG München geht in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 15.10.1991 – Az.: 9 U 2958/91) davon aus, dass ohne vertragliche Regelung kein allgemeiner Anspruch der Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauunterlagen besteht. Dies ist auch nach wie vor die herrschende Auffassung vor Gericht.

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Keine Mangelrechte bei Schwarzarbeit – heißt ohne Rechnung auch ohne Rechte?

Dass die Ausführung von Bauleistungen an Fiskus und Sozialkassen vorbei kein Kavaliersdelikt ist, dürfte mittlerweile eigentlich seit Jahrzehnten bekannt sein. Es gibt gleich eine ganze Reihe von Gesetzen (insbesondere das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung; das Umsatzsteuergesetz, sowie die Abgabenordnung), die sich mit der staatlichen Sanktionierung von Schwarzarbeit befassen und –je nachdem, welche zwingenden Vorschriften missachtet wurden- zumindest empfindliche Bußgelder verhängen.

Schwarzarbeit liegt dabei nicht nur dann vor, wenn Auftraggeber und Bauunternehmer großzügig die Umsatzsteuer „übersehen“ (sog. Ohne-Rechnung-Abrede). Schwarzarbeit kann auch dann vorliegen, wenn der beauftragte Bauunternehmer an den Sozialkassen „vorbei“ arbeitet. Zum ersten Fall der Schwarzarbeit gehören notwendig immer Auftraggeber und Bauunternehmer; beim zweiten Fall ist dies nicht unbedingt so. Weis der Auftraggeber allerdings, dass der beauftragte Bauunternehmer seine sozialrechtlichen Pflichten gegenüber den von ihm eingesetzten Arbeiter missachtet und billigt der Auftraggeber dies, weil dadurch z.B. die Bauleistung bewusst und gewollt günstiger wird, kann dies auch dem Auftraggeber negativ angelastet werden.

So sieht z.B. das Sozialrecht eine umfangreiche (Mit-)Haftung für unterschlagenen Sozialabgaben für die Auftraggeber vor, die selbst Unternehmer des Baugewerbes sind (§ 28e Abs. 3a SGB IV). Unter Umständen haften diese den Sozialkassen (z.B. SoKa Bau) für die unterbliebenen Beiträge der beauftragten Bauunternehmer wie Bürgen.

Obwohl durchweg bekannt ist, dass bei Aufdeckung von Schwarzarbeit mit Bußgeld oder Strafe zu rechnen ist, erstaunt es doch, dass in den letzten Monaten die Schwarzarbeit wieder verstärkt im Fokus der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes war:

Ohne Rechnung bleibt Pfusch ohne Folgen – keine Mangelrechte bei Schwarzarbeit!

Diese Urteile dürften gerade für Auftraggeber von einigem Interesse sein, denn sie beleuchten die vertragsrechtlichen Folgen von Schwarzarbeit bei Mängeln neu – und zwar durchaus zum Nachteil des Auftraggebers. Dabei vollzieht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen deutlichen Wandel zu früheren Urteilen.

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AGB-Recht: Ohne Sicherheitsleistung keine Abschlagszahlung!

1. Einleitung: Regelung der Sicherheitsleistung gem. § 632a Abs. 3 BGB bei formularmäßiger Vereinbarung einer Abschlagszahlung unabdingbar!

§ 623a Abs.1 BGB gibt dem Unternehmer das Recht, auch ohne Vereinbarung Abschlagszahlungen zu fordern. Die gesetzliche Regelung ist aber derart mißglückt, dass das Bedürfnis des Bauunternehmers im Vertrag klare Abschlagszahlungen zu vereinbaren weiterhin hoch ist. Eine solche Vertragbestimmung ist durchaus möglich. Für den Bauunternehmer ist aber höchste Vorsicht geboten, wenn er einem Verbraucher einen entsprechend vorformulierten Vertrag unterbreitet. Denn in diesem Fall ist nach § 310 Abs. 3 BGB Ruck-Zuck der Anwendungsbereich der AGB-Kontrolle eröffnet – mit z.T. sehr unangenehmen Folgen!

So hat der Bauunternehmer gem. §632a Abs.3 BGB in Gegenzug für die Abschlagszahlungen bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und abnamereife Fertigstellung des Bauwerkes zu stellen. Obwohl sich dieser Anspruch des Bauherren unmittelbar aus dem Gesetz selbst ergibt, hat der Bundesgerichtshof (Az: VII ZR 191/12) diese Verknüpfung zwischen Abschlgasforderung und Sicherheitsleistung nunmehr als derart wesentlich angesehen, dass eine Vertragsklausel, die zwar die Abschlagszahlungen aber nicht auch die gesetzlich normierte Sicherheit regelt, für unwirksam erachtet wurde. Die unangemessene Benachteiligung des Bauherrn rührt nach Ansicht des Gerichts daher, dass eine solch einseitige Vertragsgestaltung geeignet sei, den Verbraucher-Bauherrn in die Irre zu leiten und davon abzuhalten, sein gesetzliches Recht auf Sicherheitsleitung geltend zu machen.

Für den Bauunternehmer, der in seinen Werkverträgen Abschlagszahlungen konkret regeln möchte, ist daher einiges beachten:

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AGB-Recht: Bei unwirksamen Klauseln droht Schadensersatz!

1. Das „harte“ AGB-Recht: Unwirksamkeit bei Verstoß gegen gesetzliche Vorgaben

Über allgemeinen Geschäftsbedingungen schwebt stets das Damoklesschwert einer möglichen Unwirksamkeit gem. der §§305-310 BGB. Dies ist allgemein bekannt ebenso wie die Folge, dass im Falle der Unwirksamkeit ohne Wenn und Aber die gesetzliche Regelung eingreift. Kaum bewusst ist, dass die Verwendung einer unwirksamen AGB-Klausel als vorvertragliche Pflichtverletzung (§311 Abs. 2 BGB) sogar zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Vertragspartner hierdurch ein Nachteil entstanden ist! Dies kann unangenehme Folgen haben und sogar die nachträgliche Heilung der unwirksamen Bestimmung durch eine individuelle Vereinbarung torpedieren.
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Die Regelung zum Zahlungsverzug gem. §16 Nr. 5 Abs. 3 VOB/B unwirksam.

Zwischenzeitlich hat sich herumgesprochen, dass die VOB/B nicht nur gegenüber Verbrauchern, sondern auch gegenüber dem Unternehmer der Inhaltskontrolle gem. den Vorschriften über die allgemeinen Geschäftsbedingungen ( §§305ff BGB ) unterliegt, wenn sie nicht als Ganzes vereinbart ist. In der Folge kristallisieren sich nunmehr in der Rechtsprechung die einzelnen Regelungen der VOB/B heraus, die einer solchen Inhaltskontrolle nicht standhalten. Mit dem Urteil des BGH vom 20.08.2009 (Az.: -VII ZR 212/07-) wurde nun die Regelung zum Zahlungsverzug des Auftraggebers „gekippt“. In der Konsequenz bedeutet dies, dass es für den Eintritt des Zahlungsverzuges nicht mehr zwingend einer vorherigen Mahnung durch den Unternehmer bedarf, sondern dieser entsprechend der gesetzlichen Regelung des §286 Abs.3 BGB automatisch binnen 30 Tagen nach Fälligkeit eintritt.

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