Werkplanung, Energieausweis, Bedienungsanleitung – Welche Bauunterlagen vom Bauträger verlangt werden können

Energieausweis, Bedienungsanleitung, Werkpläne, RevisionsunterlagenNun, neu ist diese Fragestellung nun wahrlich nicht. Die Erfahrung zeigt aber, dass es nach wie vor häufig zur gerichtlichen (!) Diskussion kommt, welche Bauunterlagen der Bauträger nach Abschluss eines Projektes an die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft herausgeben muss. Dabei hängt dieses Problem zwar oft mit einem Streit  über Mängel zusammen – muss es aber nicht. Dies zeigt das jüngste Urteil des OLG Köln zu diesem Thema, bei dem die Wohnungseigentümer -unter anderem- die Übergabe von Bedienungsanleitungen für die Haustechnik oder einen bereits erstellten Energieausweis verlangten. Beides lässt sich durchaus nachvollziehen, oder?

Allgemeiner Anspruch auf Übergabe von Bauunterlagen?

Als baurechtlicher Laie stellt man sich häufig vor, dass Bauunterlagen vom Bauträger allgemein geschuldet werden. Das ist aber nicht ohne Weiteres der Fall. Im Gegenteil: Noch das OLG München geht in einer älteren Entscheidung (Urteil vom 15.10.1991 – Az.: 9 U 2958/91) davon aus, dass ohne vertragliche Regelung kein allgemeiner Anspruch der Eigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauunterlagen besteht. Dies ist auch nach wie vor die herrschende Auffassung vor Gericht.

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Photovoltaikanlage ist kein Bauwerk – kurze Verjährung für Gewährleistung!

 Gleich in mehreren Urteilen haben sich jüngst verschiedene Gerichte mit Photovoltaikanlagen(kurz PV-Anlagen) auseinandergesetzt. Den Reigen begonnen haben die Oberlandesgerichte  Bamberg (Beschluss vom 12.01.2012 – 6 W 38/11) sowie Frankfurt (Urteil vom 22.08.2012 – 16 U 14/12). Schließlich hat der Bundesgerichtshof (BGH – Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 318/12) über die streitige Rechtsfrage entschieden, wenn auch nicht unbedingt „geklärt“.

Das Problem: Sind Photovoltaikanlagen Bauwerke?

Die streitige Rechtsfrage hört sich für den Laien zunächst wenig spektakulär an: Es ging darum zu entscheiden, ob Photovoltaikanlagen als Bauwerke im Rechtssinn zu qualifizieren sind. So unscheinbar das Problem zunächst klingt, sind die Folgen, die sich an diese Frage anschließen mitunter dramatisch! An der Einordnung als Bauwerk entscheidet sich nämlich die Frage, welche Gewährleistungsfrist anzuwenden ist, d.h. innerhalb welcher Zeit Mängel mit Erfolg gegenüber dem Lieferanten, Monteur oder ggfls. sogar Architekt und/oder Statiker geltend gemacht werden können. Das Gesetz sieht nämlich nur für Bauwerke bzw. Sachen, die zur Verwendung in einem Bauwerk bestimmt sind,  eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor. Für alle anderen Sache oder Werke bestimmt das Gesetz dagegen, dass die Gewährleistung für ein Mangel bereits nach zwei Jahren verjährt ist. Dabei ist es völlig unabhängig, ob die Mängelrechte aus einem Kaufvertrag (vgl. §438 Abs. 1 Ziff. 2 BGB) oder einem Werkvertrag (vgl. § 634a Abs. 1 Ziff. 2 BGB) hergeleitet werden. Für beide Vertragstypen wurden 2002 die Verjährungsregeln harmonisiert.

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EEG-Novelle und Kürzung der Einspeisevergütung: Klagewelle gegen Handwerksbetriebe im Verzug vorprogrammiert

Am 08. Juli 2010 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes beschlossen. Die Novelle enthält insbesondere eine Reduzierung der Einspeisevergütung für Photovoltaik-Anlagen, also der gesetzlich festgelegten Preise, die die Energieunternehmen den Betreibern von Photovoltaikanlagen für die eingespeiste Strommenge bezahlen müssen.

Die Reduzierung der Vergütung gilt rückwirkend für Anlagen die ab 01.07.2010 in Betrieb gehen und sie fällt, trotz heftiger Lobbyarbeit der Solarwirtschaft insgesamt überraschend deutlich aus. Wurde der Stichtag daher wegen eines Verzuges der mit der Anlageninstallation beauftragten Unternehmen verursacht, drohen mitunter ganz erhebliche Schadensersatzansprüche der Betreiber. Erste Fälle kommen bereits in der Praxis an.

Die Reduzierung in Zahlen:

Abhängig von der Art, insbesondere der Leistungsstärke der Solarstromanlage bzw. ihrem Standort, sinkt die gesetzlich festgelegte Einspeisevergütung ab 01.07.2010 zwischen 13% und 8%, wobei insbesondere die „klassischen“ Dach- oder Fassadenanlagen auf privaten Häusern betrifft. Die Vergütung für Anlagen in Gewerbebetrieben wird immerhin noch um 12% gekürzt. Im Oktober gibt es dann nochmal eine weitere Kürzung um 3% pauschal für alle Anlagen. Real sinkt die Einspeisevergütung je nach Anlage bei privaten Häusern, deren Eigennutzung unterhalb der Quote von 30% liegt, um 6,11ct/kWh bis 4,58ct/kWh, bei Anlagen in Gewerbegebieten um 4,17ct/kWh.

Ganz dick kommt es für Bauern, die beschlossen haben, Ackerflächen in Solarkraftwerke zu verwandeln: diese Anlagen sind nach dem neuen EEG gar nicht mehr vergütungsfähig.

In Anbetracht, dass man pro kW-Nennleistung von einer Jahresleistung zwischen 800 – 1050kW/h ausgehen kann, ergeben sich für die Betreiber durch die Gesetzesänderung über die gesamte Förderdauer betrachtet, erhebliche Mindereinnahmen, die sich selbst bei kleineren Anlagen durchaus im fünfstelligen Bereich bewegen können. Bei größeren Anlagen, z.B. auf Industriehallen, öffentlichen Gebäuden oder Konversionsflächen (z.B. ehemalige Kasernengelände), ergeben sich noch ganz andere Dimensionen!

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